Hipoteca inversa: ¿La solución a los ingresos de la tercera edad?

¿Le prestamos al banco? ¿El banco nos presta? ¿Qué será de mi casa cuando yo ya no esté? En Quantil le contamos cómo funciona la hipoteca inversa y le compartimos una calculadora creada por nosotros para resolver estas mismas preguntas.

 

El decreto que reglamente la hipoteca inversa está en construcción, pero, como suele ocurrir con instrumentos financieros sofisticados, los acompaña poca educación o conocimiento. Una hipoteca inversa, superficialmente, asemeja un préstamo realizado a las personas de la tercera edad, en donde se les genera una mesada mensual hasta que la persona fallezca. Al momento del deceso, la deuda total, es decir los intereses más el dinero que desembolsó la institución durante la vida de la persona (OJO, acá sí hay intereses sobre intereses), la deben pagar los herederos o entregar el inmueble. Lo segundo es más común que lo primero. La deuda que se debe pagar es de máximo el valor de la casa, sin importar la cantidad de años vividos, y de mínimo los préstamos más los intereses. Las condiciones pueden variar, pero este es el esquema general.

Los beneficios de la hipoteca inversa son relativamente fáciles de comprender: se recibe un dinero mensual, poniendo como garantía de pago la vivienda que tiene la persona. Típicamente lo utilizan personas de la tercera edad y representa un ingreso adicional para estas personas. Si el deceso ocurre prontamente, los herederos podrían optar por pagar el valor de la deuda y mantener la vivienda, o venderla y pagar con parte del dinero obtenido.

Hay un número importante de críticas a la hipoteca inversa, en particular lo que tiene que ver con tasas de interés, costos fijos y terminología confusa. Por ejemplo, se debe tener en cuenta que este instrumento SÍ genera intereses sobre intereses, por lo que la deuda crece rápidamente. Para apoyar a las personas a tener un estimado muy preliminar de los posibles valores que recibirían mensualmente y el valor que pagarán los familiares al momento del deceso, creamos esta calculadora.

El ejemplo adjunto supone una edad de 65 años, una casa de 150 millones, una tasa de interés 13% (promedio mayo para crédito de vivienda fue 10.77% según SFC). Las tablas de mortalidad de la Resolución 1555 de 2010 se usan como base actuarial de los cálculos.

Para calcular la mesada mensual, seguimos la metodología utilizada para una aseguradora que provee rentas vitalicias: (i) toma las probabilidades de morir cada año, (ii) calcula para cada año la deuda total suponiendo un pago, (iii) saca el valor a dinero de hoy de esa deuda y (iv) calcula un valor esperado basado en las probabilidades. Al final, se escoge el pago tal que el valor presente hoy es igual al valor presente de lo recibido (el inmueble). Al final le agrega una prima que es la ganancia esperada y una prima por riesgo. En este caso suponemos un costo adicional $5,000,000 en trámites (en EEUU son cerca de USD$5,500) y no hemos agregado las primas del prestamista, por lo que el valor ofrecido por las instituciones puede ser inferior. Los resultados nos muestran un pago mensual de cerca de $480,000. Si la familia en el futuro dispone de $50,000,000 para pagar la deuda al banco y no perder la casa, la probabilidad de lograrlo es 7%.

Para terminar, comparemos con otra posibilidad. Una alternativa es vender el inmueble por su valor y pagar un arriendo, poniendo la plata que vendió en un fondo de inversión (un FIC de liquidez hoy puede rentar el 3.5%). Esto le representa un pago de $437,500 y un monto al final de $150,000.000 que le quedan de herencia. Sin embargo, deberá pagar el arriendo de donde viva (que puede rondar el 0.4%, es decir, $600,000) y usar el ingreso equivalente de $480,000. Si vive muchos años, es posible que los $150,000,000 ya no alcancen para vivir arrendado en esa casa, pero si vive poco habrá dejado un ahorro importante para sus herederos. En promedio, con un cálculo preliminar el dinero de la vivienda alcanzaría para unos 15 años. Si la rentabilidad fuera del 6%, alcanzaría para 20 años.

Comparar esto con la expectativa de vida es central. La expectativa de vida de una persona de 65 años es, según las tablas de mortalidad, 18.5 años. Más allá del número, lo importante es entender que esto funciona como un seguro para las personas de la tercera edad, ante la alternativa que sería vender la casa. Si la persona viviera más de 15 o 20 años, según los ejemplos, se quedaría sin ingresos (y sin casa) al final de ese periodo. En cambio, con esta alternativa, todo este riesgo se le traslada al banco, lo cual puede resultar beneficioso.

En conclusión, la hipoteca inversa es un instrumento interesante para algunas personas, pero no para todas, como se ha intentado reflejar. Se debe pensar con detalle si se está dispuesto a entregar el inmueble por mensualidad y a pagar también unos intereses más altos que otras hipotecas. No nos atrevemos a aconsejar a favor o en contra de su uso generalizado, pues las necesidades y condiciones de cada persona son distintas.

 

HOJA DE VIDA DEMOS